De verdeling van de makelaarskosten tussen verkoper en koper valt onder een specifieke juridische regeling, gestructureerd door de Hoguet-wet van 1970, aangevuld met de Alur-wet van 2014 en het besluit van 10 januari 2017. Deze teksten kaderen zowel de contractuele vrijheid van de partijen als de transparantieverplichtingen die aan de professionals zijn opgelegd.
Basis van de overdrachtsrechten: de fiscale uitdaging die de advertenties niet tonen
De keuze om de kosten voor rekening van de verkoper of de koper te leggen, verandert de totale kosten van de transactie voor beide partijen niet. Het wijzigt echter wel de basis waarop de notaris de overdrachtsrechten berekent.
Zie ook : Alles wat je moet weten over de afmetingen en hoogte van de Renault Master L2H2 in 2026
Wanneer de kosten voor rekening van de verkoper zijn, zijn ze inbegrepen in de verkoopprijs die in de authentieke akte wordt vermeld. De overdrachtsrechten zijn dan van toepassing op dit totale bedrag. De koper betaalt hogere notariskosten, berekend op een basis die de commissie van het bureau omvat.
Omgekeerd, wanneer de kosten voor rekening van de koper zijn, komt de prijs die in de akte is vermeld overeen met het netto-verkopersbedrag. De overdrachtsrechten zijn van toepassing op dit verlaagde bedrag. Het verschil kan enkele honderden, zelfs duizenden euro’s bedragen, afhankelijk van de hoogte van de commissie en de prijs van het goed. Dit is een kwestie die direct verband houdt met de kosten voor rekening van de verkoper volgens de Alur-wet en de concrete gevolgen daarvan voor de aankoopkosten.
Aanrader : Audistim: wat u moet weten over de potentiële gevaren van dit supplement
Deze fiscale mechaniek verklaart waarom sommige notarissen aan kopers adviseren om de kosten voor hun rekening te nemen, zelfs wanneer het oorspronkelijke mandaat een facturering aan de verkoper voorziet.
Weergave van de kosten in vastgoedadvertenties: de regels van het besluit van 2017
Het besluit van 10 januari 2017 heeft de transparantieverplichtingen die door de Alur-wet zijn ingevoerd, aangescherpt. Makelaars moeten een specifieke visuele hiërarchie respecteren bij het opstellen van hun advertenties, of deze nu in de etalage, op internet of in de pers worden verspreid.
Elke advertentie moet bevatten:
- De verkoopprijs inclusief kosten, prominent weergegeven (de meest zichtbare karakters)
- Het BTW-bedrag van de kosten uitgedrukt als percentage van de verkoopprijs
- De expliciete vermelding van de partij die deze kosten draagt (verkoper of koper)
Een makelaar die een “netto verkoper” prijs vermeldt zonder het bedrag van zijn commissie te vermelden of te preciseren wie deze betaalt, loopt het risico op sancties van de DGCCRF. De advertentie moet het elke lezer mogelijk maken om de werkelijke kosten van de aankoop te identificeren, zelfs voordat hij contact opneemt met de professional.
Deze verplichting geldt voor alle distributiekanalen, inclusief online advertentieportalen. De makelaar kan zich niet tevredenstellen met een vermelding in kleine letters of een verwijzing naar zijn tarief dat in het bureau wordt weergegeven.
Verandering van de kosten: gebruikelijke praktijk, reëel juridisch risico
De verandering houdt in dat de verdeling van de kosten tijdens de commercialisering wordt gewijzigd. Het typische geval: een verkoopmandaat ondertekend met kosten voor rekening van de verkoper, gevolgd door een zoekmandaat dat aan de koper wordt aangeboden zodra deze is geïdentificeerd, om de commissie op zijn rekening over te dragen.
Deze praktijk roept twee verschillende juridische problemen op.
Geldigheid van het latere zoekmandaat
De Hoguet-wet vereist dat elk mandaat voorafgaat aan de onderhandelingen. Een zoekmandaat dat enkele uren of dagen voor de compromis wordt ondertekend, kan door een rechter ongeldig worden verklaard. Rechtbankbeslissingen hebben mandaten ongeldig verklaard die minder dan 24 uur voor de overeenkomst van de partijen waren ondertekend, omdat werd vastgesteld dat de makelaar niet de tijd had gehad om de zoekopdracht uit te voeren.
Zonder geldig mandaat verliest de makelaar elk recht op vergoeding. Het risico is niet theoretisch: hij is meerdere keren gesanctioneerd door de Hoge Raad.
Kwalificatie als misleidende commerciële praktijk
Een systematische verandering kan door de DGCCRF worden geanalyseerd als een misleidende commerciële praktijk. De koper ontdekt een weergegeven prijs, en krijgt vervolgens een hoger bedrag aangeboden dat kosten omvat die niet in de oorspronkelijke advertentie stonden. De reclame misleidt over de werkelijke prijs van het goed.
Het mandaat kan ook niet eenzijdig door de makelaar tijdens de commercialisering worden gewijzigd. Elke wijziging van de verdeling vereist een addendum dat door de partijen is ondertekend of een nieuw mandaat. Zonder deze formaliteit is de vergoeding van de makelaar betwistbaar.
Onderhandeling over makelaarskosten: wat het regelgevend kader sinds 2022 toestaat
Het besluit van 26 januari 2022 heeft een precisering aangebracht die veel verkopers en kopers niet kennen: de makelaarskosten zijn expliciet naar beneden onderhandelbaar. Deze vermelding moet worden opgenomen in de informatie die aan klanten wordt verstrekt.
Het tarief dat in het bureau en op de advertenties wordt weergegeven, vormt een plafond, geen vast bedrag. De makelaar kan een lagere commissie accepteren dan oorspronkelijk voorzien, ongeacht of de kosten voor rekening van de verkoper of de koper zijn.
In de praktijk vindt deze onderhandeling vaak plaats op het moment van de ondertekening van het mandaat of tijdens de discussies over de verkoopprijs. Sommige makelaars geven er de voorkeur aan hun commissie te verlagen in plaats van een mandaat te verliezen of een verkoop te laten mislukken vanwege een prijsverschil.
De ervaringen op de werkvloer verschillen hierover: in de krappe markten waar de vraag het aanbod overtreft, blijft de onderhandelingsruimte beperkt. In sectoren waar goederen lange tijd te koop staan, maakt de discussie over de kosten deel uit van het normale commercialiseringsproces.
De Alur-wet en de uitvoeringsbepalingen hebben de kosten van makelaars voor de verkoop niet plafoniseerd, in tegenstelling tot de verhuur waar er plafonds per vierkante meter bestaan. Het bedrag van de commissie blijft vrij, alleen de transparantie ervan is gereguleerd.
De verkoper die een mandaat ondertekent met kosten voor zijn rekening, heeft er dus belang bij om de tarieven van verschillende bureaus te vergelijken en te onderhandelen voordat hij zich verbindt, in plaats van zich alleen te concentreren op de verdeling tussen de partijen.