Die Verteilung der Honorare der Immobilienagentur zwischen Verkäufer und Käufer unterliegt einem präzisen rechtlichen Rahmen, der durch das Hoguet-Gesetz von 1970 strukturiert und durch das Alur-Gesetz von 2014 sowie die Verordnung vom 10. Januar 2017 ergänzt wurde. Diese Texte regeln sowohl die vertragliche Freiheit der Parteien als auch die Transparenzpflichten, die den Fachleuten auferlegt werden.
Bemessungsgrundlage für die Übertragungssteuern: die steuerliche Herausforderung, die in den Anzeigen nicht sichtbar ist
Die Entscheidung, die Honorare dem Verkäufer oder dem Käufer aufzuerlegen, ändert nicht die Gesamtkosten der Transaktion für beide Parteien zusammen. Sie verändert jedoch die Grundlage, auf der der Notar die Übertragungssteuern berechnet.
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Wenn die Honorare vom Verkäufer getragen werden, sind sie im Verkaufspreis enthalten, der im notariellen Vertrag angegeben ist. Die Übertragungssteuern gelten dann auf diesen Gesamtbetrag. Der Käufer zahlt höhere Notarkosten, die auf einer Basis berechnet werden, die die Provision der Agentur einbezieht.
Im Gegensatz dazu, wenn die Honorare vom Käufer getragen werden, entspricht der im Vertrag angegebene Preis dem Nettoverkaufspreis. Die Übertragungssteuern beziehen sich auf diesen reduzierten Betrag. Der Unterschied kann mehrere Hundert, sogar mehrere Tausend Euro ausmachen, je nach Höhe der Provision und dem Preis der Immobilie. Dies ist eine Frage, die direkt die Honorare zu Lasten des Verkäufers gemäß dem Alur-Gesetz und deren konkrete Auswirkungen auf die Erwerbskosten betrifft.
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Diese steuerliche Mechanik erklärt, warum einige Notare den Käufern raten, die Honorare selbst zu tragen, selbst wenn das ursprüngliche Mandat eine Abrechnung zu Lasten des Verkäufers vorsieht.
Anzeige der Honorare in Immobilienanzeigen: die Regeln der Verordnung von 2017
Die Verordnung vom 10. Januar 2017 hat die Transparenzpflichten, die durch das Alur-Gesetz eingeführt wurden, verschärft. Immobilienmakler müssen eine präzise visuelle Hierarchie bei der Erstellung ihrer Anzeigen einhalten, egal ob sie in Schaufenstern, im Internet oder in der Presse veröffentlicht werden.
Jede Anzeige muss Folgendes enthalten:
- Den Verkaufspreis inklusive Honorare, der hervorgehoben angezeigt wird (am sichtbarsten Schriftzeichen)
- Den Bruttobetrag der Honorare, ausgedrückt als Prozentsatz des Verkaufspreises
- Die ausdrückliche Angabe, welche Partei diese Honorare trägt (Verkäufer oder Käufer)
Ein Makler, der einen “Nettoverkaufspreis” anzeigt, ohne den Betrag seiner Provision zu erwähnen oder anzugeben, wer sie bezahlt, setzt sich Sanktionen der DGCCRF aus. Die Anzeige muss es jedem Leser ermöglichen, die tatsächlichen Kosten des Erwerbs zu erkennen, noch bevor er den Fachmann kontaktiert.
Diese Verpflichtung gilt für alle Verbreitungskanäle, einschließlich Online-Anzeigenportalen. Der Makler kann sich nicht mit einem Hinweis in kleiner Schrift oder einem Verweis auf seine in der Agentur angezeigte Preisliste zufrieden geben.
Umschichtung der Honorare: gängige Praxis, reales rechtliches Risiko
Die Umschichtung besteht darin, die Verteilung der Honorare während der Vermarktung zu ändern. Der typische Fall: ein Verkaufsmandat, das mit Honoraren zu Lasten des Verkäufers unterzeichnet wurde, gefolgt von einem Suchmandat, das dem Käufer angeboten wird, sobald dieser identifiziert ist, um die Provision zu seinen Lasten zu übertragen.
Diese Praxis wirft zwei verschiedene rechtliche Probleme auf.
Gültigkeit des nachfolgenden Suchmandats
Das Hoguet-Gesetz schreibt vor, dass jedes Mandat vor der Verhandlung abgeschlossen sein muss. Ein Suchmandat, das einige Stunden oder Tage vor dem Vorvertrag unterzeichnet wird, kann von einem Richter annulliert werden. Gerichtliche Entscheidungen haben Mandate, die weniger als 24 Stunden vor der Einigung der Parteien unterzeichnet wurden, für ungültig erklärt, da der Makler nicht genügend Zeit hatte, um die Suchmission auszuführen.
Ohne gültiges Mandat verliert der Makler jegliches Recht auf Vergütung. Das Risiko ist nicht theoretisch: Es wurde bereits mehrfach von der Kassationsgerichtshof bestraft.
Qualifikation als irreführende Geschäftspraktik
Eine systematische Umschichtung kann von der DGCCRF als irreführende Geschäftspraktik angesehen werden. Der Käufer entdeckt einen angezeigten Preis und sieht sich dann einem höheren Betrag gegenüber, der Honorare enthält, die in der ursprünglichen Anzeige nicht erwähnt wurden. Die Werbung führt in die Irre über den tatsächlichen Preis der Immobilie.
Das Mandat kann auch nicht einseitig vom Makler während der Vermarktung geändert werden. Jede Änderung der Verteilung erfordert einen von den Parteien unterzeichneten Nachtrag oder ein neues Mandat. Ohne diese Formalisierung ist die Vergütung des Maklers anfechtbar.
Verhandlung der Agenturhonorare: was der regulatorische Rahmen seit 2022 erlaubt
Die Verordnung vom 26. Januar 2022 hat eine Klarstellung gebracht, die viele Verkäufer und Käufer ignorieren: die Agenturhonorare sind ausdrücklich nach unten verhandelbar. Dieser Hinweis muss in den Informationen enthalten sein, die den Kunden mitgeteilt werden.
Die in der Agentur und in den Anzeigen angezeigte Preisliste stellt eine Obergrenze dar, keinen festen Betrag. Der Immobilienmakler kann eine niedrigere Provision akzeptieren als ursprünglich vorgesehen, unabhängig davon, ob die Honorare zu Lasten des Verkäufers oder des Käufers gehen.
In der Praxis findet diese Verhandlung oft zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mandats oder während der Diskussionen über den Verkaufspreis statt. Einige Makler ziehen es vor, ihre Provision zu senken, anstatt ein Mandat zu verlieren oder einen Verkauf wegen eines Preisunterschieds scheitern zu sehen.
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren zu diesem Punkt: In angespannten Märkten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt, bleibt der Verhandlungsspielraum gering. In Bereichen, in denen Immobilien lange zum Verkauf stehen, gehört die Diskussion über die Honorare zum normalen Vermarktungsprozess.
Das Alur-Gesetz und seine Anwendungstexte haben die Honorare der Immobilienmakler für den Verkauf nicht gedeckelt, im Gegensatz zur Vermietung, wo Obergrenzen pro Quadratmeter existieren. Die Höhe der Provision bleibt frei, nur ihre Transparenz ist geregelt.
Der Verkäufer, der ein Mandat mit Honoraren zu seinen Lasten unterzeichnet, hat daher ein Interesse daran, die Preisliste mehrerer Agenturen zu vergleichen und zu verhandeln, bevor er sich verpflichtet, anstatt sich ausschließlich auf die Verteilung zwischen den Parteien zu konzentrieren.