A distribuição dos honorários da agência imobiliária entre vendedor e comprador obedece a um quadro jurídico preciso, estruturado pela lei Hoguet de 1970, complementada pela lei Alur de 2014 e o decreto de 10 de janeiro de 2017. Esses textos regulam tanto a liberdade contratual das partes quanto as obrigações de transparência impostas aos profissionais.
Base dos direitos de transmissão: a questão fiscal que os anúncios não mostram
A escolha de colocar os honorários a cargo do vendedor ou do comprador não altera o custo global da transação para as duas partes envolvidas. No entanto, modifica a base sobre a qual o notário calcula os direitos de transmissão.
Leia também : Dicas e conselhos para economizar água no dia a dia e preservar o planeta
Quando os honorários estão a cargo do vendedor, eles estão incluídos no preço de venda registrado no ato autêntico. Os direitos de transmissão se aplicam então sobre esse montante global. O comprador paga taxas de notário mais altas, calculadas com base em um valor que integra a comissão da agência.
Por outro lado, quando os honorários estão a cargo do comprador, o preço inscrito no ato corresponde ao valor líquido do vendedor. Os direitos de transmissão incidem sobre esse montante reduzido. A diferença pode representar várias centenas, até milhares de euros, dependendo do valor da comissão e do preço do imóvel. É uma questão que afeta diretamente os honorários a cargo do vendedor segundo a lei Alur e suas consequências concretas sobre o custo de aquisição.
Leia também : Verificações essenciais após a troca da bateria do seu Peugeot 208
Essa mecânica fiscal explica por que alguns notários aconselham os compradores a assumirem os honorários, mesmo quando o mandato inicial prevê a cobrança do lado do vendedor.
Exibição dos honorários nos anúncios imobiliários: as regras do decreto de 2017
O decreto de 10 de janeiro de 2017 endureceu as obrigações de transparência introduzidas pela lei Alur. Os agentes imobiliários devem respeitar uma hierarquia visual precisa na redação de seus anúncios, sejam eles divulgados em vitrines, na internet ou na imprensa.
Cada anúncio deve conter:
- O preço de venda com honorários incluídos, exibido de maneira preponderante (caracteres mais visíveis)
- O valor total dos honorários expresso em porcentagem do preço de venda
- A menção explícita da parte que arca com esses honorários (vendedor ou comprador)
Um agente que exibe um preço “líquido do vendedor” sem mencionar o valor de sua comissão nem especificar quem a paga se expõe a sanções da DGCCRF. O anúncio deve permitir que qualquer leitor identifique o custo real da aquisição antes mesmo de contatar o profissional.
Essa obrigação se aplica a todos os meios de divulgação, incluindo portais de anúncios online. O agente não pode se contentar com uma menção em caracteres pequenos ou um encaminhamento para sua tabela de preços exibida na agência.
Transferência dos honorários: prática comum, risco jurídico real
A transferência consiste em modificar a distribuição dos honorários durante a comercialização. O caso típico: um mandato de venda assinado com honorários a cargo do vendedor, seguido de um mandato de busca proposto ao comprador uma vez que este é identificado, para transferir a comissão a sua carga.
Essa prática levanta dois problemas jurídicos distintos.
Validade do mandato de busca posterior
A lei Hoguet impõe que todo mandato seja anterior à negociação. Um mandato de busca assinado algumas horas ou dias antes do compromisso pode ser anulado por um juiz. Decisões judiciais invalidaram mandatos assinados menos de 24 horas antes do acordo das partes, considerando que o agente não teve tempo material para executar a missão de busca.
Sem um mandato válido, o agente perde todo direito à remuneração. O risco não é teórico: ele foi sancionado várias vezes pela Corte de Cassação.
Qualificação como prática comercial enganosa
Uma transferência sistemática pode ser analisada como uma prática comercial enganosa pela DGCCRF. O comprador descobre um preço exibido, e depois é apresentado a um valor superior que inclui honorários que não apareciam no anúncio inicial. A publicidade induz em erro sobre o preço real do imóvel.
O mandato também não pode ser modificado unilateralmente pelo agente durante a comercialização. Qualquer mudança na distribuição requer um aditivo assinado pelas partes ou um novo mandato. Sem essa formalização, a remuneração do agente é contestável.
Negociação dos honorários da agência: o que o quadro regulatório autoriza desde 2022
O decreto de 26 de janeiro de 2022 trouxe uma precisão que muitos vendedores e compradores ignoram: os honorários da agência são explicitamente negociáveis para baixo. Essa menção deve constar nas informações comunicadas aos clientes.
A tabela de preços exibida na agência e nos anúncios constitui um teto, não um valor fixo. O agente imobiliário pode aceitar uma comissão inferior àquela prevista inicialmente, sejam os honorários a cargo do vendedor ou do comprador.
Na prática, essa negociação ocorre frequentemente no momento da assinatura do mandato ou durante as discussões sobre o preço de venda. Alguns agentes preferem reduzir sua comissão em vez de perder um mandato ou ver uma venda fracassar por uma diferença de preço.
Os retornos de campo divergem sobre esse ponto: nos mercados apertados onde a demanda supera a oferta, a margem de negociação permanece baixa. Nos setores onde os imóveis permanecem à venda por muito tempo, a discussão sobre os honorários faz parte do processo normal de comercialização.
A lei Alur e seus textos de aplicação não estabeleceram um teto para os honorários dos agentes imobiliários para a venda, ao contrário do aluguel, onde existem tetos por metro quadrado. O valor da comissão permanece livre, apenas sua transparência é regulamentada.
O vendedor que assina um mandato com honorários a seu cargo tem, portanto, interesse em comparar as tabelas de várias agências e negociar antes de se comprometer, em vez de se concentrar apenas na distribuição entre as partes.