Für ein Immobilienkredit von 200.000 Euro über 20 Jahre liegt das erforderliche monatliche Nettoeinkommen bei etwa 3.280 bis 3.441 Euro, je nach erhaltenem Zinssatz. Diese Zahl ist nicht festgelegt: Sie hängt direkt vom Zinssatz, den Kosten der Kreditversicherung und den bereits vom Haushalt getragenen Lasten ab. Zu verstehen, wie diese Variablen interagieren, ermöglicht es, den tatsächlichen finanziellen Aufwand genau zu messen, bevor ein Antrag eingereicht wird.
Monatliche Rate und Mindestverdienst: die Zahlen je nach Zinssatz
Der Zinssatz bestimmt die monatliche Rate, die wiederum das Mindestverdienstniveau festlegt. Über 20 Jahre (240 Monate) ist die Beziehung mechanisch: Jeder Zehntelpunkt verändert die monatliche Rate um einige Euro, was die erforderliche Einkommensschwelle verschiebt.
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| Nomineller Zinssatz (ohne Versicherung) | Geschätzte monatliche Rate | Mindestens erforderliches monatliches Nettoeinkommen (35 % Verschuldung) |
|---|---|---|
| 3,00 % | ~1.109 Euro | ~3.169 Euro |
| 3,30 % | ~1.137 Euro | ~3.249 Euro |
| 3,50 % | ~1.159 Euro | ~3.311 Euro |
| 3,80 % | ~1.192 Euro | ~3.406 Euro |
Diese Schätzungen berücksichtigen nicht die Kreditversicherung. Der Höchstbetrag von 35 % Verschuldung, festgelegt vom HCSF, gilt inklusive Versicherung. Ein monatlicher Versicherungsbeitrag von einigen Dutzend Euro reicht aus, um das erforderliche Einkommen um mehrere hundert Euro netto pro Monat zu erhöhen.
Die Bedingungen für einen Kredit über 200.000 Euro über 20 Jahre variieren daher erheblich von Quartal zu Quartal, abhängig von den von den Kreditinstituten angewandten Richtlinien.
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Verschuldungsquote von 35 %: was die Berechnung wirklich umfasst
Die Quote von 35 % wird oft als einfacher Schwellenwert genannt. Die Realität der Bankberechnung ist jedoch anspruchsvoller, da der Zähler mehrere Posten aggregiert, die von den Kreditnehmern oft unterschätzt werden.
Die von den Banken verwendete Formel teilt die Gesamtheit der Kreditlasten (monatliche Rate des Immobilienkredits, Kreditversicherung, laufende Verbraucherkredite, gezahlte Unterhaltszahlungen) durch die stabilen Nettoeinkommen des Haushalts.
- Ein Autokredit von 200 Euro pro Monat reduziert mechanisch die mögliche Immobilienrate und erhöht das Mindestverdienstniveau, um 200.000 Euro Kredit zu erreichen.
- Die Kreditversicherung, selbst wenn sie bei einem externen Versicherer (Delegation) abgeschlossen wird, fließt seit den Empfehlungen des HCSF in die Berechnung der Verschuldungsquote ein.
- Mieteinnahmen werden in der Regel nur zu 70 % berücksichtigt, was Investoren benachteiligt, die auf Mieteinnahmen zur Kompensation angewiesen sind.
Ein Haushalt mit 3.400 Euro netto ohne Kreditlasten überschreitet die Schwelle für 200.000 Euro über 20 Jahre. Derselbe Haushalt mit einem laufenden Autokredit könnte abgelehnt werden oder die Laufzeit verlängern müssen.
Verfügbares Einkommen: das Kriterium, das die Verschuldungsquote nicht erfasst
Ein Antrag kann die 35 %-Marke einhalten und dennoch abgelehnt werden. Die Banken prüfen das verfügbare Einkommen, also den Betrag, der nach Abzug aller festen Kosten von den Einnahmen übrig bleibt.
Die Schwellenwerte variieren von Institut zu Institut, aber die üblichen Richtwerte steigen mit der Größe des Haushalts. Eine alleinstehende Person mit einem als zu niedrig erachteten verfügbaren Einkommen wird ihren Antrag umqualifiziert sehen, selbst wenn ihre Verschuldungsquote 33 % beträgt.
Für einen Kredit von 200.000 Euro über 20 Jahre wird das verfügbare Einkommen zum echten Filter für Einkommen nahe der Minimalgrenze. Ein Paar, das zu zweit 3.500 Euro netto verdient, ohne Kinder und ohne weitere Kredite, besteht in der Regel den Filter. Dasselbe Paar mit zwei unterhaltsberechtigten Kindern könnte jedoch aufgrund des verfügbaren Einkommens auf ein Problem stoßen, trotz theoretisch akzeptabler Verschuldung.
Laufzeit des Immobilienkredits und Spielraum beim Einkommen
Die Wahl der Laufzeit ist nicht unerheblich. Der Wechsel von 20 auf 25 Jahre senkt die monatliche Rate und senkt das Mindestverdienstniveau, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits.
Über 25 Jahre sinkt das erforderliche Einkommen für 200.000 Euro erheblich, auf etwa 2.840 Euro netto pro Monat, je nach den geltenden Zinssätzen. Im Gegensatz dazu stellt die Zinsbelastung über fünf zusätzliche Jahre mehrere zehntausend Euro dar.
Der HCSF begrenzt die maximale Laufzeit auf 25 Jahre, mit einer möglichen Verlängerung auf 27 Jahre für den Kauf in VEFA oder für Projekte mit einem signifikanten Anteil an Arbeiten. Diese Flexibilität kann es ermöglichen, einen Antrag ohne Erhöhung des Haushaltseinkommens zu genehmigen.
Im Gegensatz dazu erfordert eine Verkürzung der Laufzeit auf 15 Jahre ein deutlich höheres Einkommen (über 4.000 Euro netto monatlich für denselben Betrag), aber die Einsparungen bei den Gesamtkosten des Kredits sind erheblich.
Einkommen, die von den Banken berücksichtigt werden
Das feste Nettoeinkommen bildet die Basis, aber die Banken berücksichtigen auch andere Quellen unter bestimmten Bedingungen. Wiederkehrende vertragliche Prämien werden oft über das Jahr verteilt. Die Einnahmen von Selbständigen oder Unternehmern erfordern in der Regel drei bis fünf Jahre stabiler Bilanzen, um zu 100 % berücksichtigt zu werden.
Arbeitslosengeld und Sozialleistungen werden nahezu nie in die Berechnung der Kreditfähigkeit einbezogen. Ein Haushalt, der teilweise von diesen Ressourcen abhängt, muss daher ausschließlich auf seine beruflichen Einnahmen setzen, um seinen tatsächlichen Spielraum zu bewerten.
Das erforderliche Einkommen, um 200.000 Euro über 20 Jahre zu leihen, bleibt ein bewegliches Ziel. Ein Zinssatz, der um einige Zehntelpunkte schwankt, verschiebt die Schwelle um mehrere hundert Euro monatliches Einkommen. Bevor ein Finanzierungsplan festgelegt wird, ist es wichtig, die Verschuldungsquote inklusive Versicherung und das tatsächliche verfügbare Einkommen zu überprüfen, nicht nur das Bruttogehalt.