Voor een hypotheek van 200.000 euro over 20 jaar ligt het benodigde netto maandinkomen rond de 3.280 tot 3.441 euro afhankelijk van de verkregen rente. Dit cijfer is niet vast: het hangt rechtstreeks af van de rente, de kosten van de kredietverzekering en de lasten die het huishouden al heeft. Begrijpen hoe deze variabelen met elkaar interageren, maakt het mogelijk om de werkelijke financiële inspanning nauwkeurig te meten voordat een dossier wordt ingediend.
Maandlasten en minimuminkomen: de cijfers volgens de rente
De rente bepaalt de maandlasten, die op hun beurt het minimuminkomen bepalen. Over 20 jaar (240 maanden) is de relatie mechanisch: elke tiende van een punt verandert de maandlasten met enkele euro’s, wat de vereiste inkomensdrempel verschuift.
Ook interessant : Trends en tips voor het organiseren van een onvergetelijke bruiloft dit jaar
| Nominale rente (exclusief verzekering) | Geschatte maandlasten | Minimaal netto maandinkomen (35 % schuldenlast) |
|---|---|---|
| 3,00 % | ~1.109 euro | ~3.169 euro |
| 3,30 % | ~1.137 euro | ~3.249 euro |
| 3,50 % | ~1.159 euro | ~3.311 euro |
| 3,80 % | ~1.192 euro | ~3.406 euro |
Deze schattingen houden geen rekening met de kredietverzekering. Het plafond van 35 % schuldenlast vastgesteld door de HCSF is inclusief verzekering. Een maandelijkse verzekeringspremie van enkele tientallen euro’s is voldoende om het vereiste inkomen met enkele honderden euro’s netto per maand te verhogen.
De voorwaarden om 200.000 euro te lenen over 20 jaar variëren dus aanzienlijk van kwartaal tot kwartaal, afhankelijk van de tarieven die door de kredietverstrekkers worden gehanteerd.
Aanvullende lectuur : De trends en onmisbare tips voor het organiseren van een onvergetelijke bruiloft dit jaar
Schuldenlast van 35 %: wat de berekening echt omvat
De ratio van 35 % wordt vaak aangehaald als een eenvoudige drempel. De werkelijkheid van de bancaire berekening is veeleisender, omdat de teller verschillende posten aggregeert die de kredietnemers onderschatten.
De formule die door de banken wordt gehanteerd, deelt alle kredietlasten (hypotheeklasten, kredietverzekering, lopende consumptief krediet, alimentatiebetalingen) door de stabiele netto-inkomens van het huishouden.
- Een autolening van 200 euro per maand verlaagt mechanisch de mogelijke hypotheeklasten en verhoogt het minimuminkomen dat nodig is om 200.000 euro te lenen.
- De kredietverzekering, zelfs als deze bij een externe verzekeraar is afgesloten (delegatie), wordt sinds de aanbevelingen van de HCSF in de berekening van de schuldenlast meegenomen.
- Huurinkomsten worden doorgaans slechts voor 70 % meegeteld, wat nadelig is voor investeerders die op huurinkomsten rekenen om te compenseren.
Een huishouden met 3.400 euro netto zonder enige kredietlasten overschrijdt de drempel voor 200.000 euro over 20 jaar. Hetzelfde huishouden met een lopende autolening kan worden geweigerd, of moet de looptijd verlengen.
Te besteden bedrag: de maatstaf die de schuldenlast niet vastlegt
Een dossier kan voldoen aan de 35 % drempel en toch worden afgewezen. Banken bekijken het te besteden bedrag, dat wil zeggen het bedrag dat beschikbaar is nadat alle vaste lasten van de inkomsten zijn afgetrokken.
De drempels variëren van instelling tot instelling, maar de gebruikelijke richtlijnen stijgen met de grootte van het huishouden. Een alleenstaande met een te laag te besteden bedrag zal zijn dossier opnieuw gekwalificeerd zien, zelfs als zijn schuldenlast 33 % bedraagt.
Voor een lening van 200.000 euro over 20 jaar, wordt het te besteden bedrag de echte filter voor inkomens dicht bij de minimale drempel. Een stel dat 3.500 euro netto verdient met z’n tweeën, zonder kinderen en zonder andere kredieten, haalt doorgaans de filter. Hetzelfde stel met twee kinderen ten laste loopt het risico op een blokkade op het te besteden bedrag, ondanks een theoretisch acceptabele schuldenlast.
Looptijd van de hypotheek en speelruimte op het inkomen
De keuze van de looptijd is niet onbelangrijk. Overgaan van 20 naar 25 jaar verlaagt de maandlasten en verlaagt het minimuminkomen, maar verhoogt de totale kosten van de lening.
Over 25 jaar daalt het benodigde inkomen voor 200.000 euro aanzienlijk, tot ongeveer 2.840 euro netto per maand afhankelijk van de gehanteerde tarieven. Daarentegen vertegenwoordigt de extra kosten aan rente over vijf extra jaren meerdere tienduizenden euro’s.
De HCSF beperkt de maximale looptijd tot 25 jaar, met een mogelijke verlenging tot 27 jaar voor aankopen in VEFA of operaties met een significante hoeveelheid werkzaamheden. Deze flexibiliteit kan helpen om een dossier binnen de normen te krijgen zonder het inkomen van het huishouden te verhogen.
Omgekeerd vereist het verkorten van de looptijd tot 15 jaar een aanzienlijk hoger inkomen (meer dan 4.000 euro netto per maand voor hetzelfde bedrag), maar de besparing op de totale kosten van de lening is aanzienlijk.
Inkomsten die door de banken worden meegenomen
Het vaste netto salaris vormt de basis, maar banken nemen ook andere bronnen onder voorwaarden mee. De terugkerende contractuele bonussen worden vaak over het jaar verspreid. Inkomsten van zelfstandigen of ondernemers vereisen doorgaans drie tot vijf jaar van stabiele balansen om voor 100 % te worden meegenomen.
Werkloosheidsuitkeringen en sociale bijstand worden vrijwel nooit meegerekend in de berekening van de leencapaciteit. Een huishouden dat gedeeltelijk afhankelijk is van deze middelen moet dus uitsluitend rekenen op zijn professionele inkomsten om zijn werkelijke speelruimte te evalueren.
Het benodigde inkomen om 200.000 euro te lenen over 20 jaar blijft een beweeglijk doel. Een rente die varieert met enkele tienden van een punt verschuift de drempel met enkele honderden euro’s aan maandinkomen. Voordat een financieringsplan wordt vastgelegd, is het belangrijk om zijn schuldenlast inclusief verzekering en zijn werkelijke te besteden bedrag te controleren, niet alleen zijn brutoloon.