Per un prestito immobiliare di 200 000 euro su 20 anni, il reddito netto mensile necessario si aggira intorno a 3 280 a 3 441 euro a seconda del tasso ottenuto. Questa cifra non è fissa: dipende direttamente dal tasso d’interesse, dal costo dell’assicurazione del mutuatario e dalle spese già sostenute dalla famiglia. Comprendere come queste variabili interagiscono permette di misurare precisamente l’effettivo sforzo finanziario prima di presentare una domanda.
Rate e reddito minimo: i numeri in base al tasso d’interesse
Il tasso d’interesse determina la rata, che a sua volta determina il reddito minimo. Su 20 anni (240 mesi), la relazione è meccanica: ogni decimo di punto modifica la rata di qualche euro, il che sposta la soglia di reddito richiesta.
Consigliato : Consigli di stile: come rimanere elegante e femminile a 75 anni
| Tasso nominale (esclusa assicurazione) | Rata stimata | Reddito netto mensile minimo (35 % di indebitamento) |
|---|---|---|
| 3,00 % | ~1 109 euro | ~3 169 euro |
| 3,30 % | ~1 137 euro | ~3 249 euro |
| 3,50 % | ~1 159 euro | ~3 311 euro |
| 3,80 % | ~1 192 euro | ~3 406 euro |
Queste stime non tengono conto dell’assicurazione del mutuatario. Tuttavia, il limite di 35 % di indebitamento fissato dall’HCSF si applica compresa l’assicurazione. Un contributo mensile per l’assicurazione di qualche decina di euro è sufficiente per aumentare il reddito richiesto di un centinaio di euro netti al mese.
Le condizioni per prendere in prestito 200 000 euro su 20 anni variano quindi sensibilmente da un trimestre all’altro, a seconda delle tabelle praticate dagli istituti di credito.
Vedi anche : Archiviare o eliminare un ordine Amazon: quale soluzione per proteggere la tua privacy?
Indebitamento al 35 %: cosa include realmente il calcolo
Il rapporto del 35 % è spesso citato come una soglia semplice. La realtà del calcolo bancario è più esigente, perché il numeratore aggrega diverse voci che i mutuatari sottovalutano.
La formula adottata dalle banche divide tutte le spese di credito (rata del prestito immobiliare, assicurazione del mutuatario, prestiti al consumo in corso, alimenti versati) per i redditi netti stabili della famiglia.
- Un prestito auto di 200 euro al mese riduce meccanicamente la rata immobiliare possibile e aumenta il reddito minimo richiesto per ottenere 200 000 euro di prestito.
- L’assicurazione del mutuatario, anche se sottoscritta presso un assicuratore esterno (delegazione), entra nel calcolo del tasso di indebitamento secondo le raccomandazioni dell’HCSF.
- I redditi da locazione vengono generalmente considerati solo al 70 %, il che penalizza gli investitori che contano sugli affitti per compensare.
Una famiglia con 3 400 euro netti senza alcun onere di credito supera la soglia per 200 000 euro su 20 anni. La stessa famiglia con un prestito auto in corso potrebbe vedersi rifiutare la domanda, o dover allungare la durata.
Resto da vivere: il criterio che il tasso di indebitamento non cattura
Una domanda può rispettare la soglia del 35 % e essere comunque rifiutata. Le banche esaminano il resto da vivere, cioè la somma disponibile una volta dedotte tutte le spese fisse dai redditi.
I limiti variano da un istituto all’altro, ma i riferimenti abituali aumentano con la dimensione della famiglia. Una persona sola con un resto da vivere considerato troppo basso vedrà la propria domanda riclassificata, anche se il suo tasso di indebitamento è del 33 %.
Per un prestito di 200 000 euro su 20 anni, il resto da vivere diventa il vero filtro per i redditi vicini alla soglia minima. Una coppia che guadagna 3 500 euro netti in due, senza figli e senza altri prestiti, generalmente supera il filtro. La stessa coppia con due figli a carico rischia un blocco sul resto da vivere, nonostante un indebitamento teoricamente accettabile.
Durata del prestito immobiliare e margine di manovra sul reddito
La scelta della durata non è da sottovalutare. Passare da 20 a 25 anni riduce la rata e abbassa il reddito minimo, ma aumenta il costo totale del prestito.
Su 25 anni, il reddito necessario per 200 000 euro scende sensibilmente, intorno a 2 840 euro netti al mese a seconda dei tassi praticati. Tuttavia, il costo aggiuntivo in interessi su cinque anni supplementari rappresenta diverse decine di migliaia di euro.
L’HCSF limita la durata massima a 25 anni, con un’estensione possibile a 27 anni per gli acquisti in VEFA o le operazioni che comportano una parte significativa di lavori. Questa flessibilità può consentire di far rientrare una domanda nei parametri senza aumentare il reddito della famiglia.
Al contrario, accorciare la durata a 15 anni richiede un reddito nettamente più elevato (oltre 4 000 euro netti mensili per lo stesso importo), ma il risparmio sul costo totale del prestito è considerevole.
Redditi presi in considerazione dalle banche
Il salario netto fisso costituisce la base, ma le banche integrano anche altre fonti a determinate condizioni. I premi contrattuali ricorrenti sono spesso distribuiti nell’arco dell’anno. I redditi di liberi professionisti o imprenditori richiedono generalmente tre a cinque anni di bilanci stabili per essere considerati al 100 %.
Le indennità di disoccupazione e le prestazioni sociali non vengono quasi mai contabilizzate nel calcolo della capacità di indebitamento. Una famiglia che dipende parzialmente da queste risorse deve quindi fare affidamento esclusivamente sui propri redditi professionali per valutare il proprio margine reale.
Il reddito necessario per prendere in prestito 200 000 euro su 20 anni rimane un obiettivo mobile. Un tasso che varia di pochi decimi di punto sposta la soglia di diverse centinaia di euro di reddito mensile. Prima di fissare un piano di finanziamento, la priorità è verificare il proprio tasso di indebitamento compresa l’assicurazione e il proprio resto da vivere reale, non solo il proprio stipendio lordo.