Die Grundsteuer, die Notargebühren, der Immobilien-Sicherheitsbeitrag: Diese drei Posten bilden die unvermeidlichen Kosten für Hypotheken. Wir beobachten, dass die meisten Kreditnehmer den tatsächlichen Betrag erst bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde erfahren, obwohl diese Kosten bereits im Vorfeld die Wahl der Garantie beeinflussen sollten.
Grenzwert zwischen Bankbürgschaft und konventioneller Hypothek
Die Bürgschaft (Crédit Logement, CAMCA oder interne Garantie der Bank) ist in der Regel kostengünstiger als die Hypothek bei den meisten üblichen Kreditbeträgen. Der Abstand verringert sich, je höher das garantierte Kapital ist, da die Grundsteuer, die auf die Hypothek angewendet wird, proportional zum eingetragenen Betrag steigt, während die Bürgschaftsgebühr gedeckelt ist oder einer degressiven Skala folgt.
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Der Wechsel erfolgt, wenn die Bürgschaftsorganisation den Antrag ablehnt. Nicht ansässige Profile, SCI, Kreditübernahmen mit Ausgleichszahlung, Zwischenfinanzierungen, die an eine atypische Immobilie gebunden sind: In diesen Fällen wird die Hypothek zur einzigen verfügbaren Garantie, unabhängig von den zusätzlichen Kosten. Wir empfehlen, immer einen Vergleich anzustellen, bevor man annimmt, dass die Bank standardmäßig die Hypothek verlangt.
Um die genauen Kosten und Gebühren der Hypothek für Ihren eigenen Kreditbetrag zu schätzen, sollten Sie jede Zeile der notariellen Abrechnung aufschlüsseln, anstatt sich auf einen globalen Bereich zu verlassen.
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Hypothekenkosten bei einem Immobilienkredit: Aufschlüsselung Posten für Posten
Die notarielle Urkunde zur Hypothekenanmeldung erzeugt mehrere separate Posten, die von Online-Simulatoren oft in einer einzigen Summe aggregiert werden.
- Grundsteuer: berechnet auf den garantierten Betrag (geliehenes Kapital zuzüglich Nebenkosten). Dies ist der schwerste Posten. Sie fällt nicht bei geförderten Krediten (PTZ, PAS) für den Teil an, der vom Staat garantiert wird.
- Notargebühren: durch Dekret nach einer degressiven proportionalen Skala festgelegt. Sie sind nicht verhandelbar, im Gegensatz zu den Bankbearbeitungsgebühren.
- Beitrag zur Immobilien-Sicherheit (ehemalige Hypothekenverwaltung): proportional zum eingetragenen Betrag, vergütet den Dienst der Grundsteuer für die Registrierung des Vorrechts.
- Auslagen und Formalitäten: Kosten, die der Notar vorstreckt (katasterliche Auszüge, Hypothekenstände, Stempel). Ihr Betrag variiert von einer Kanzlei zur anderen.
Ein oft übersehener technischer Punkt: die Berechnungsgrundlage umfasst die Nebenkosten, das heißt eine Erhöhung des geliehenen Kapitals, um mögliche Verzugszinsen oder Strafen abzudecken. Diese Erhöhung treibt mechanisch jeden proportionalen Posten der Abrechnung in die Höhe.
Unterschied zwischen neu und alt
Für eine Neubauwohnung (VEFA oder Bau) gilt ein ermäßigter Steuersatz für die Grundsteuer. Die Einsparung bei diesem einzigen Posten kann einen signifikanten Teil der Gesamteinsparungen ausmachen. Im Gegensatz dazu gilt im Altbau der volle Satz ohne Ausnahme.
Diese Unterscheidung ändert die Rentabilitätsberechnung der Hypothek im Vergleich zur Bürgschaft. Bei einem Kauf im Neubau mit einem teilweise vom Staat garantierten geförderten Kredit reduziert sich der Aufpreis der Hypothek erheblich im Vergleich zu einem klassischen Altbau-Szenario.
Aufhebung der Hypothek: Die versteckten Kosten eines vorzeitigen Verkaufs
Die konventionelle Hypothek erlischt automatisch ein Jahr nach der letzten Fälligkeit des Kredits. Solange dieses Datum nicht erreicht ist, löst jeder Verkauf der Immobilie, jede Kreditübernahme durch eine andere Bank oder jede vollständige vorzeitige Rückzahlung ein Verfahren zur Aufhebung aus.
Diese Aufhebung erfordert eine neue notarielle Urkunde, mit eigenen Gebühren, einem Beitrag zur Immobilien-Sicherheit und Auslagen. Die Kosten der Aufhebung kommen zu den eventuell an die Bank zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigungen (IRA) hinzu, was die Ausstiegskosten erhöht.
Genau dieses Szenario macht die Hypothek auf die tatsächliche Laufzeit des Kredits teurer als eine Bürgschaft. Ein Kreditnehmer, der vor Ablauf verkauft (berufliche Veränderung, Scheidung, Vermögenschance), zahlt zweimal: bei der Eintragung und bei der Aufhebung. Die Bürgschaft hingegen verursacht keine Aufhebungskosten und erstattet manchmal einen Teil der ursprünglichen Gebühr.
Kreditübernahme und doppelte Eintragung
Bei einer Kreditübernahme durch ein konkurrierendes Institut verlangt die ursprüngliche Bank die Aufhebung ihrer Hypothek, und die neue Bank trägt ihre eigene ein. Der Kreditnehmer trägt daher die Kosten der Aufhebung sowie die Kosten einer neuen Hypothekenanmeldung. Wir beobachten, dass dieser Scheren-Effekt häufig die Einsparungen durch den gesenkten Nominalzins aufhebt.
Steuerabzug der Hypothekenkosten bei Mietinvestitionen
Für eine vermietete Immobilie, die im realen Regime erklärt wird, sind die mit der Garantie des Kredits verbundenen Kosten von den Mieteinnahmen abziehbar. Dazu gehören die Hypothekenanmeldegebühren, die Aufhebungsgebühren und die Prämien für die Kreditnehmerversicherung, ebenso wie die Kreditzinsen selbst.
Diese Abziehbarkeit senkt die Nettokosten der Hypothek für den Investor, der einer hohen Grenzsteuer unterliegt. In der Praxis macht sie den Unterschied zwischen Hypothek und Bürgschaft weniger nachteilig als bei der Hauptwohnung, wo keine Abzüge möglich sind.
- Hypothekenanmeldegebühren: im Jahr ihrer Zahlung abziehbar
- Aufhebungsgebühren: abziehbar, wenn die Aufhebung im Rahmen der Mietverwaltung erfolgt (Kreditübernahme, Verkauf zur Reinvestition)
- Kreditnehmerversicherungsprämien: jährlich über die Laufzeit des Kredits abziehbar
Das Gesetz Lemoine hat den Wechsel der Kreditnehmerversicherung jederzeit ermöglicht, was einen zusätzlichen Einsparhebel darstellt. Die Kosten der Versicherung zu senken und gleichzeitig die verbleibende Prämie abzuziehen, optimiert die Gesamtkosten der Finanzierung.
Die Wahl zwischen Hypothek und Bürgschaft beschränkt sich nicht auf den Vergleich von zwei Angeboten. Sie hängt von der Art der Immobilie (neu oder alt), dem Steuersystem (Hauptwohnung oder Mietobjekt), der Wahrscheinlichkeit eines Verkaufs vor Ablauf und der Berechtigung für Bürgschaftsorganisationen ab. Jede Variable verändert den Wendepunkt, und eine schlecht abgestimmte Entscheidung kann mehrere tausend Euro über die Laufzeit des Kredits kosten.